Mua nhà qua đấu giá có thể là cơ hội tuyệt vời để có được một căn nhà với giá thấp hơn. Dưới đây là những bước cần làm:
1. Nghiên cứu: Tìm hiểu về các đấu giá sắp tới trong khu vực của bạn và nghiên cứu về các căn nhà có sẵn. Truy cập các căn nhà nếu có thể và đánh giá tình trạng của chúng.
2. Tài chính: Xác định ngân sách của bạn và đảm bảo có được tài chính trước. Đấu giá thường yêu cầu một khoản đặt cọc và thanh toán ngay lập tức nếu bạn thắng.
3. Tham gia đấu giá: Đến sớm và đăng ký làm người đấu giá. Đặt một giới hạn đấu giá tối đa và tuân thủ nó.
4. Đấu giá: Tự tin và bắt đầu với một giá thầu thấp. Tăng mức giá thầu dần dần, nhưng đừng vượt quá ngân sách của bạn.
5. Chiến thắng: Nếu bạn thắng đấu giá, bạn sẽ cần ký hợp đồng và thanh toán khoản đặt cọc ngay lập tức. Hãy đảm bảo bạn hiểu rõ các điều khoản và điều kiện.
6. Sau đấu giá: Hoàn thành các giấy tờ cần thiết, sắp xếp kiểm tra và hoàn tất việc tài chính. Hãy chuẩn bị cho bất kỳ công việc sửa chữa hoặc cải tạo nào cần thiết.
Mua nhà qua đấu giá có thể là một trải nghiệm đáng giá, nhưng quan trọng là phải nghiên cứu kỹ lưỡng và chuẩn bị tài chính.
Nếu bạn đang tìm kiếm một phương án thay thế cho quá trình mua nhà thông thường qua môi giới, bạn có thể muốn xem xét đấu giá bất động sản. Trong khi một số người tìm được những giao dịch tuyệt vời ở đấu giá, và bạn cũng có thể làm được, điều duy nhất bạn được đảm bảo khi đi theo con đường ít phổ biến này là một cuộc phiêu lưu thực sự.
Quá trình đấu giá diễn ra nhanh chóng, rủi ro và căng thẳng, và nó đi kèm với những nguy hiểm và quy định riêng. Trước khi đắm chìm vào trải nghiệm này, điều quan trọng là hiểu rõ các loại đấu giá bất động sản có sẵn, lợi ích và rủi ro liên quan, những gì cần để tham gia và các thủ tục cần tuân theo.
Lý do cho các đấu giá bất động sản
Mọi người đều biết rằng đấu giá bất động sản là nơi một tài sản được bán cho người trả giá cao nhất, nhưng nó phức tạp hơn một chút, vì có một số loại đấu giá, mỗi loại có các quy tắc và thủ tục riêng của nó.
Một cách để phân biệt các đấu giá là xem xét các lý do tại sao một ngôi nhà có thể được đấu giá. Hầu hết những ngôi nhà được đấu giá đều trong tình trạng phá sản. Điều này có nghĩa là chủ nhân đã mua ngôi nhà với khoản vay thế chấp nhưng không đủ khả năng tiếp tục trả tiền gốc. Kết quả là, khoản vay thế chấp trở thành mặc định và ngân hàng có thể khởi kiện để tịch thu. Nếu người vay không trả lại số dư khoản vay hoặc thiết lập kế hoạch thanh toán mới, ngân hàng có thể đưa ngôi nhà lên đấu giá để bán.
Đấu giá tài sản cũng có thể xảy ra do các thế chấp liên quan đến tài sản. Ví dụ, việc không thanh toán thuế bất động sản có thể dẫn đến việc đấu giá nhà. Trong những trường hợp như vậy, cơ quan thuế tịch thu tài sản và có thể bán nó trong một phiên đấu giá liên quan đến nợ thuế.
Mục tiêu của đấu giá bất động sản
Image Credit:
Sanford Creative
Trong mọi trường hợp, mục tiêu của đấu giá là bán nhà với một số tiền đủ để trả nợ gốc và chi phí liên quan đến quá trình. Đôi khi, có một giá đặt tối thiểu để đảm bảo kết quả này. Điều quan trọng cần lưu ý là, trong hầu hết các trường hợp, ngân hàng thế chấp hoặc chủ nợ không thể có lợi nhuận bằng cách nhận nhiều tiền hơn số tiền nợ. Bất kỳ số dư vượt quá số tiền nợ và/hoặc thế chấp phải được trả lại cho chủ nhà bị tịch thu.
Thường thì, người trả giá cao nhất sẽ trở thành chủ sở hữu trong một phiên đấu giá miễn là người chiến thắng cũng đáp ứng bất kỳ yêu cầu giá trị tối thiểu và yêu cầu đặt giá khác nào. Tuy nhiên, trong một số phiên đấu giá được gọi là “đấu giá có giá đặt” hoặc “xác nhận của ngân hàng”, ngân hàng không bắt buộc phải chấp nhận giá cao nhất, ngay cả khi nó là cao nhất. Trong loại đấu giá này, mọi đặt giá đều được coi là một đề nghị có thể được chấp nhận hoặc từ chối. Ngược lại, trong các đấu giá “tuyệt đối”, người trả giá cao nhất luôn mua được tài sản.
Lợi ích, rủi ro và thách thức
Nếu bạn từng gặp ai đó đã mua được một giao dịch tuyệt vời trong một phiên đấu giá, họ có thể hăng hái kể về những món hời mà bạn có thể tìm thấy thông qua loại hình bán hàng này. Trong khi có thể tìm được một giao dịch tuyệt vời, nhưng không đảm bảo. Người mua thiếu kinh nghiệm có thể mắc sai lầm lớn bằng cách đưa ra giá quá cao hoặc không kiểm tra kỹ lưỡng tài sản để hiểu rõ những gì họ sẽ đối mặt. Trước khi tiến hành quá trình này, quan trọng là hiểu rõ các lợi ích tiềm năng, rủi ro và thách thức và tiếp cận việc mua sắm với tinh thần bình tĩnh.
Lợi thế: Khả năng giảm giá
Đây là điểm hấp dẫn chính, phải không? Mua một ngôi nhà trong khu vực mà bạn mong muốn với một giá rất thấp so với giá bạn thường phải trả trên thị trường mở. Tuy nhiên, trước khi quá phấn khích, quan trọng là phải xem xét kỹ hơn. Mặc dù có những món hời thật sự, nhưng cũng có nhiều căn nhà đòi hỏi phải sửa sang rất nhiều, khiến chúng không đáng giá mức giá tối thiểu đề nghị.
Lợi thế: Giảm cạnh tranh
Một lợi ích lớn cho người mua tham gia đấu giá là sự giảm cạnh tranh so với thị trường bất động sản cạnh tranh. Tuy nhiên, cần quan tâm rằng những người ra giá khác thường là những người mua giàu kinh nghiệm hoặc là chuyên gia hiểu rõ quy trình này.
Bạn có thể làm cho cuộc chơi công bằng hơn bằng cách làm quen với quy trình đấu giá trong khu vực của bạn. Tham dự một số cuộc đấu giá trước khi ra giá lần đầu cũng là một ý kiến khôn ngoan. Điều này cho phép bạn hiểu rõ hơn về cách thức hoạt động mà không mất bất kỳ rủi ro tài chính nào.
Rủi ro: Bất động sản “như đã”
Không bao giờ quên rằng khi bạn mua một bất động sản tại đấu giá, bạn đang mua nó “như đã”. Điều này mang lại rủi ro. Một vấn đề quan trọng khi mua các bất động sản đấu giá là thông tin hạn chế. Trong khi bạn có thể lái xe qua và nhìn thấy bên ngoài của căn nhà, bạn có thể không có cơ hội kiểm tra bên trong. Chỉ những người mua có nguồn tiền dồi dào mới nên xem xét mua một bất động sản mà không xem phần bên trong, vì có thể nó đang ở tình trạng kém.
Trong một số trường hợp, người mua tiềm năng được phép đi xem nhà cùng với một đại diện, điều này có thể cung cấp nhiều thông tin hơn nhưng không nhiều như một cuộc kiểm tra chuyên nghiệp. Không phải tất cả những ngôi nhà bị tịch thu cho phép đi xem nhưng không cho phép kiểm tra. Ngay cả khi bạn thành công trong việc kiểm tra một ngôi nhà đấu giá, có thể vẫn còn những vấn đề ẩn kín có thể biến một thỏa thuận tuyệt vời thành một cơn đau đầu.
Thách thức: Yêu cầu trả bằng tiền mặt
Việc tìm kiếm một món hời tại một cuộc đấu giá nhà không được khuyến nghị cho những người mua có nguồn tiền eo hẹp. Mặc dù mỗi công ty đấu giá và nhà bán chính phủ có quy tắc thanh toán riêng, người mua thường cần có một số tiền mặt đáng kể. Thông thường, bạn sẽ phải cung cấp tiền mặt chỉ để đặt giá, và nếu bạn thắng cuộc đấu giá, toàn bộ số tiền phải được thanh toán bằng tiền mặt hoặc tương đương tiền mặt, chẳng hạn như séc hoặc đặt hàng tiền mặt. Thanh toán này thường phải được thực hiện ngay sau cuộc đấu giá, và việc không thanh toán sẽ dẫn đến mất một phần tiền đặt cọc.
Còn về việc tài trợ? Đừng phụ thuộc vào nó vì nhiều cuộc đấu giá yêu cầu thanh toán bằng tiền mặt. Mặc dù một số cuộc đấu giá có thể cho phép mua hàng trả góp, điều quan trọng là hiểu rõ các quy tắc trước và được xác nhận trước. Ngoài ra, vì những ngôi nhà này đang bị mất, dịch vụ tiện ích của chúng có thể bị ngắt kết nối và các vấn đề khác có thể tồn tại làm cho việc hoàn thành giao dịch với một khoản vay trở nên khó khăn.
Ngay cả khi có thể vay tiền, bạn vẫn cần có tiền mặt cho tiền đặt cọc, tiền gửi vào sổ tiết kiệm và chi phí hoàn tất giao dịch. Những khoản phí này tương tự như những khoản phí liên quan đến việc mua bất động sản truyền thống. Hỏi về các khoản phí đấu giá mà người mua phải chịu trách nhiệm, mà đôi khi được tính dựa trên một phần trăm giá bán. Có thể còn phí cho việc duy trì giao dịch và chuẩn bị bất động sản cho cuộc đấu giá.
Các loại đấu giá
Image Credit:
ucpage/iStock/GettyImages
Không phải mọi phiên đấu giá tài sản đảm bảo được thực hiện theo cùng một cách như trong phim. Trên thực tế, tùy thuộc vào loại đấu giá, bạn có thể không thể tham gia trực tiếp.
Nếu bạn đang tìm kiếm trải nghiệm đấu giá đích thực, hãy đến tòa án hạt. Những phiên đấu giá này, thường được gọi là “đấu giá trên cầu thang tòa án”, diễn ra vào một ngày cụ thể hàng tháng và liên quan đến việc bán nhà do ngân hàng đã tịch thu hoặc có thế chấp. Mặc dù không luôn được tổ chức trên cầu thang tòa án, nhưng địa điểm hoặc số phòng nơi diễn ra đấu giá được công khai. Người mua phải tham dự đấu giá theo hình thức trực tiếp và có thể yêu cầu giơ tay hoặc sử dụng tấm biển để đặt giá.
Các phiên đấu giá khác, chẳng hạn như đấu giá nhà tài trợ bởi Bộ Nhà ở và Phát triển Đô thị (HUD), được gọi là đấu giá “im lặng” hoặc “đóng cửa”. Mặc dù có tên gọi như vậy, nhưng bất kỳ ai cũng có thể đấu giá một căn nhà HUD bị tịch thu. Tuy nhiên, người tham gia không biết những người khác đang đặt giá bao nhiêu, vì các lượt đấu giá được gửi qua một trang web an toàn và chỉ được tiết lộ vào ngày sau đấu giá. Người đặt giá cao nhất cuối cùng sẽ chiến thắng căn nhà.
Nếu bạn đang tìm hiểu về đấu giá nhà trực tuyến, có thể bạn sẽ gặp các trang web như Auction.com. Những nền tảng đấu giá trực tuyến này, cùng với các đối thủ của chúng như RealtyTrac và Hudson & Marshall, tạo điều kiện cho việc bán nhà bị tịch thu thông qua đấu giá trực tuyến. Những phiên đấu giá này thường được tổ chức hoàn toàn trực tuyến, bao gồm việc đăng ký đấu giá và thanh toán tiền đặt cọc qua thẻ tín dụng. Mục tiêu là đẩy nhanh quá trình bán hàng một cách hiệu quả.
Cách mua nhà trong đấu giá
Image Credit:
Stephen Paul for Hunker
Bước 1: Đánh giá tài chính của bạn
Trước khi tham gia đấu giá, quan trọng phải hiểu rõ về ngân sách và tình hình tài chính của bạn, bao gồm số dự trữ tiền mặt có sẵn. Nếu bạn dự định vay tiền để mua, hãy đảm bảo rằng đấu giá cho phép mua bằng vay và xác định các nguồn tài trợ tiềm năng. Nếu bạn dự định thanh toán bằng tiền mặt, thu thập chứng từ từ ngân hàng để chứng minh sự có mặt của tiền và khả năng đấu giá.
Bước 2: Tìm kiếm tài sản
Tìm kiếm các tài sản đang được đấu giá trên các trang web của các nhà đấu giá, trong các tờ báo địa phương hoặc được đăng tải ở nơi công cộng như tòa án hạt. Cân nhắc đăng ký dịch vụ bất động sản cung cấp thông tin về tài sản bị tịch thu hoặc mua danh sách nhà bị tịch thu chi tiết về các ngôi nhà sắp đấu giá. Xem xét thông báo về các phiên đấu giá sắp tới trên các tờ báo pháp lý và chọn các tài sản để tham quan trực tiếp. Nếu cho phép, thực hiện một cuộc tham quan của tài sản ưa thích của bạn để đánh giá tình trạng của nó. Nếu không được phép, kiểm tra tài sản từ bên ngoài và nói chuyện với hàng xóm để thu thập thông tin về tình trạng hiện tại của nó.
Bước 3: Khảo sát các vấn đề về quyền sở hữu và sự cư trú
Trước khi đặt giá, việc kiểm tra các vướng mắc quyền sở hữu hoặc vấn đề về quyền sở hữu liên quan đến tài sản là rất quan trọng. Để đảm bảo việc kiểm tra đầy đủ, thuê một công ty tìm kiếm quyền sở hữu để thực hiện nhiệm vụ này. Đầu tư vào dịch vụ này là đáng giá, vì bạn sẽ trở thành người chịu trách nhiệm cho bất kỳ quyền sở hữu đã được ghi chép sau khi mua tài sản. Ngoài ra, xác định xem có ai đang cư trú trong tài sản hay không. Quá trình trục xuất có thể kéo dài và tốt nhất nên tránh những rắc rối đó. Do đó, thu thập thông tin này trước khi tham gia đấu giá.
Bước 4: Nghiên cứu giá trị thị trường
Nên tham gia một chuyên gia bất động sản để xác định giá trị thị trường của tài sản. Họ có nhiều kiến thức về giá trị tài sản trong khu vực và có thể cung cấp thông tin về giao dịch tương tự mà bạn không thể tìm thấy một mình. Ngoài ra, họ có quyền truy cập vào báo cáo dịch vụ danh sách nhiều lần chứa dữ liệu chi tiết và hình ảnh về tài sản.
Bước 5: Tìm đấu giá và đăng ký tham gia đấu giá
Tìm đấu giá nơi ngôi nhà mong muốn được bán và đăng ký tham gia đấu giá cụ thể đó. Làm quen với các quy tắc đấu giá. Nếu đây là một phiên đấu giá trực tiếp, hãy mang theo bằng chứng về nguồn tiền để hoàn tất quá trình đăng ký. Đối với đấu giá trực tuyến, hãy chuẩn bị sẵn sàng để thực hiện một khoản tiền đặt cọc để tham gia quá trình đấu giá.
Bước 6: Đặt giá
Nếu đó là một phiên đấu giá trực tiếp, hãy tìm hiểu cách thức đúng để đặt giá của bạn. Tham dự các phiên đấu giá thử nghiệm để làm quen với quy trình và sau đó tự tin và đúng cách đặt giá của bạn vào thời điểm thích hợp. Trong trường hợp của một phiên đấu giá tuyệt đối, hãy đặt giá cao nhất của bạn vì giá cao nhất là người chiến thắng.
Bước 7: Giao tiền mặt
Nếu bạn có giá đặt chỗ cao nhất, hãy cung cấp số tiền đặt cọc, đó là một khoản tiền đặt cọc để chứng minh cam kết của bạn đối với việc mua và được áp dụng cho các chi phí đóng cửa của bạn. Tìm hiểu ngày đóng cửa và khi bạn được yêu cầu thanh toán.
