Khi nói đến việc chọn một khoản vay thế chấp, có tám loại chính để xem xét. Mỗi loại có những lợi ích và nhược điểm riêng, vì vậy quan trọng là hiểu rõ chúng trước khi đưa ra quyết định. Tám loại bao gồm các khoản vay thông thường, khoản vay FHA, khoản vay VA, khoản vay USDA, khoản vay jumbo, các khoản vay cố định lãi suất, các khoản vay điều chỉnh lãi suất và các khoản vay chỉ lãi suất. Những yếu tố như điểm tín dụng, tiền đặt cọc và thời hạn vay mong muốn sẽ ảnh hưởng đến loại nào là tốt nhất cho bạn. Đề nghị tư vấn với một chuyên gia về thế chấp có thể giúp đánh giá tình huống cá nhân của bạn và hướng dẫn bạn đến lựa chọn tốt nhất.
Đối với đa số những người mua bất động sản lần đầu, việc đủ điều kiện để vay một khoản vay mua nhà là cần thiết. Quá trình nộp đơn vay mua nhà đã khó khăn, nhưng nó trở nên phức tạp hơn nữa do sự tồn tại của các loại vay mua nhà khác nhau. Loại vay mua nhà bạn chọn sẽ ảnh hưởng đến tổng chi phí của khoản vay cũng như khoản trả góp hàng tháng. Đề nghị bạn làm quen với các loại vay mua nhà phổ biến có sẵn và ưu điểm và nhược điểm của mỗi loại trước khi bạn bắt đầu tìm kiếm một khoản vay mua nhà.
Cơ bản về khoản vay mua nhà
Trừ khi bạn là một trong số ít những người may mắn có thể trả tiền mua nhà bằng tiền mặt, như một người mua nhà lần đầu, bạn thường cần một khoản vay mua nhà để ở. Loại vay này được đảm bảo bằng tài sản đang được mua. Nếu người vay không trả tiền góp khoản vay mua nhà, ngân hàng có quyền tịch thu nhà và bán để thanh toán nợ vay mua nhà.
Có nhiều loại vay mua nhà, mỗi loại có đặc điểm riêng. Một số điểm khác biệt quan trọng bao gồm cách tính lãi suất, số tiền vay và danh tính người cho vay. Ví dụ, các khoản vay mua nhà được bảo trợ bởi chính phủ có yêu cầu đủ điều kiện cụ thể, nhưng khoản vay mua nhà cũng có thể được chấp thuận cho những người không có hoặc đặt cọc thấp.
Một trong những quyết định ban đầu bạn phải đưa ra khi chọn một khoản vay mua nhà là thời hạn vay. Các khoản vay mua nhà thường gặp nhất là 30 năm và 15 năm, mặc dù bạn cũng có thể tìm thấy các khoản vay mua nhà có thời hạn lâu hơn (ví dụ, 40 năm) hoặc ngắn hơn (ví dụ, năm năm). Với bất kỳ khoản vay nào, quy tắc chung là thời gian trả nợ càng dài thì khoản trả hàng tháng càng thấp. Tuy nhiên, ngân hàng tính lãi trên số tiền họ cho vay. Trong khi kéo dài thời hạn vay giảm khoản trả hàng tháng, nó tăng số tiền lãi mà người vay sẽ trả, từ đó tăng tổng chi phí của khoản vay.
1. Khoản vay mua nhà truyền thống
Khoản vay truyền thống đề cập đến một khoản vay không được bảo trợ bởi chính phủ liên bang và thay vào đó được cung cấp bởi các ngân hàng và hợp tác xã tư nhân. Khoản vay mua nhà truyền thống có thể là khoản vay phù hợp (tuân thủ các quy định vay được thành lập bởi các công ty tài trợ vay mua nhà được bảo trợ bởi Fannie Mae và Freddie Mac) hoặc là khoản vay không phù hợp (không tuân thủ các quy định này).
Số tiền đặt cọc thông thường cho một khoản vay truyền thống là 20% giá bán nhà, nhưng hầu hết những người mua nhà lần đầu đặt cọc ít hơn nhiều. Tất cả các loại khoản vay chính đều có sẵn với số tiền đặt cọc ít hơn 5%, nhưng lựa chọn đặt cọc ít hơn đi kèm với một chi phí: bảo hiểm thế chấp tư nhân.
Người mua nhà có số tiền đặt cọc dưới 20% phải mua bảo hiểm thế chấp tư nhân (PMI) hàng năm cho đến khi cổ phần của họ đạt đến 20%. Mục đích của PMI là cung cấp cho ngân hàng một sự dự phòng về cổ phần để dựa vào trong trường hợp người mua không thực hiện trả tiền. PMI được tính hàng năm nhưng thường được trả hàng tháng, từ đó tăng khoản trả góp hàng tháng của bạn. Mức phí bảo hiểm thế chấp tư nhân truyền thống thay đổi tùy thuộc vào số tiền đặt cọc và điểm tín dụng của người vay. Phí PMI thông thường có thể dao động từ 30 đến 70 đô la mỗi tháng cho mỗi 100.000 đô la được vay.
2. Các khoản vay Jumbo
Image Credit:
Westend61/Westend61/GettyImages
Các khoản vay Jumbo là các khoản vay vượt quá giới hạn được đặt bởi Fannie Mae và Freddie Mac cho các khoản vay tuân thủ. Những giới hạn này được xác định bởi Cơ quan Tài chính Nhà ở Liên bang. Fannie Mae và Freddie Mac là các công ty được hỗ trợ bởi chính phủ mua và bảo đảm các khoản vay tuân thủ từ các nhà cho vay trên thị trường thứ cấp. Kích thước khoản vay tuân thủ tối đa cho một ngôi nhà vào năm 2022 là 647.200 đô la, nhưng nó có thể cao hơn ở một số thị trường đắt đỏ. Các khoản vay vượt quá các giới hạn này được gọi là các khoản vay Jumbo hoặc các khoản vay không tuân thủ.
Khi đánh giá đơn xin khoản vay Jumbo, các nhà cho vay xem xét các yếu tố tín dụng giống như họ làm cho một khoản vay tuân thủ. Điều này bao gồm điểm tín dụng của người xin vay (nên ít nhất là 680), kích thước tiền đặt cọc, tỷ lệ nợ thu nhập và số tiền còn lại trong dự trữ sau khi ký kết hợp đồng. Các nhà cho vay Jumbo có thể cho phép tỷ lệ nợ thu nhập cao hơn và có thể không yêu cầu bảo hiểm thế chấp riêng tư, nhưng thông thường họ sẽ tìm kiếm 12 tháng dự trữ sau khi ký hợp đồng.
3. Các khoản vay Cơ quan Nhà ở Liên bang
Các khoản vay FHA được cung cấp bởi Cơ quan Nhà ở Liên bang. Thay vì trực tiếp cho vay tiền, FHA bảo hiểm các nhà cho vay được chấp thuận phát hành các khoản vay. Chương trình này được thành lập để hỗ trợ những người không đủ điều kiện vay thường, và nó cung cấp một số lãi suất thấp nhất có sẵn. Với một khoản vay FHA, người vay có thể đặt một số tiền đặt cọc chỉ 3,5 phần trăm và được phép sử dụng quà tặng từ các thành viên trong gia đình làm phần của số tiền đặt cọc. Các khoản vay này đặc biệt phổ biến đối với những người mua nhà lần đầu.
Ngoài yêu cầu tiền đặt cọc thấp, các khoản vay FHA cũng dễ tiếp cận với những người vay có điểm tín dụng thấp, bao gồm những người có điểm tín dụng thấp nhất là 580. Những người vay có điểm tín dụng từ 500 đến 579 vẫn có thể đủ điều kiện để vay với số tiền đặt cọc 10 phần trăm. Tuy nhiên, điều quan trọng là lưu ý rằng điểm tín dụng thấp thường dẫn đến lãi suất cao hơn. Người vay cũng phải chứng minh lịch sử làm việc ổn định trong hai năm. Các khoản vay FHA chỉ có sẵn cho nhà ở chính.
Một điểm tiêu cực đáng kể của các khoản vay FHA là yêu cầu bảo hiểm thế chấp. Có hai loại phí bảo hiểm thế chấp liên quan đến các khoản vay FHA. Loại đầu tiên là khoản thanh toán ban đầu bằng 1,75 phần trăm của khoản vay, có thể được thanh toán bằng tiền mặt hoặc được bao gồm vào số tiền vay. Ví dụ, nếu bạn có một khoản vay FHA 300.000 đô la, khoản thanh toán bảo hiểm ban đầu sẽ là 5.250 đô la. Loại thứ hai là một phí hàng năm được gọi là phí bảo hiểm thế chấp, được thanh toán hàng tháng. Tỷ lệ được tính dựa trên các yếu tố khác nhau như tỷ lệ giá trị vay, số tiền vay và thời hạn vay của người vay.
4. Các khoản vay Cơ quan Cựu chiến binh
Một loại khoản vay thế chấp do chính phủ bảo lãnh khá phổ biến khác là khoản vay VA, do Cơ quan Cựu chiến binh quản lý. VA không trực tiếp cho vay tiền mà bảo lãnh các khoản vay do các nhà cho vay tư nhân thực hiện. Qua chương trình này, những người đủ điều kiện, bao gồm cựu binh và một số vợ/chồng còn sống sót, có thể nhận được một khoản vay với lãi suất thấp và không yêu cầu tiền đặt cọc. Hơn nữa, họ không phải trả bảo hiểm thế chấp riêng tư, tiết kiệm thêm tiền. Các khoản vay VA cũng có thể chuyển nhượng, và không có phí trả trước. Điều này có nghĩa là người vay có thể thanh toán nhanh khoản vay của mình mà không phải chịu bất kỳ khoản phí nào.
Hạn chế chính của chương trình này là chỉ dành cho nhân viên quân đội, cựu chiến binh hoặc người phụ thuộc còn sống. Điều này bao gồm nhân viên quân đội đang hoạt động, nhân viên quân đội được giải ngũ một cách danh dự, các thành viên dự bị hoặc thành viên của Lực lượng Dự bị Quốc gia và vợ chồng của các thành viên dịch vụ đã qua đời trong khi làm nhiệm vụ.
Vay mượn từ Bộ Nông nghiệp Hoa Kỳ (USDA) là lựa chọn tốt nhất cho những người không phải là cựu chiến binh hoặc người phụ thuộc còn sống. Những khoản vay này là các khoản vay thế chấp nhà ở được bảo lãnh bởi Bộ Nông nghiệp Hoa Kỳ như một phần của Chương trình Vay Nhà Ở Phát Triển Nông thôn Đảm Bảo của họ. Chương trình này được thiết kế dành cho những người mua nhà có thu nhập thấp đến trung bình ở vùng nông thôn. Khoản vay từ USDA không yêu cầu đặt trước, giảm phí bảo hiểm thế chấp và lãi suất thấp hơn thị trường, có thể thấp hơn 0,5 đến 0,75 phần trăm so với các chương trình vay FHA và các khoản vay thông thường.
Để đủ điều kiện vay mượn từ USDA, cả người mua nhà và tài sản phải đáp ứng một số tiêu chí nhất định. Ngôi nhà phải được dùng như nơi ở chính và nằm trong khu vực nông thôn, thường được xác định là một thị trấn có dân số dưới 20.000 người. Thu nhập của người mua nhà không được vượt quá 115% thu nhập trung bình địa phương, và cần có điểm tín dụng ít nhất là 640.
USDA cung cấp sự bảo vệ cho các ngân hàng cho vay mua nhà trong trường hợp người vay không thể trả nợ, nhưng bảo hiểm thế chấp là bắt buộc để đảm bảo sự bảo đảm này. Phí bảo hiểm được tính dựa trên số tiền vay còn lại và bao gồm một khoản phí trước 1% và một khoản phí hàng năm 0,35%, được trả hàng tháng.
Một sự khác biệt khác giữa các khoản vay mua nhà là cách tính lãi suất. Khoản vay có lãi suất cố định có một lãi suất được định sẵn và giữ nguyên suốt thời gian vay, mang lại sự ổn định và các khoản thanh toán hàng tháng dự đoán được cho người mua nhà.
Trái lại, khoản vay có lãi suất điều chỉnh (ARMs) có lãi suất có thể thay đổi theo thời gian. Lãi suất ban đầu thường được đặt thấp hơn lãi suất thị trường, làm cho khoản vay trở nên phù hợp hơn trong ngắn hạn. Tuy nhiên, khoản thanh toán hàng tháng có thể tăng khi lãi suất điều chỉnh. Lãi suất có thể biến động trong suốt thời gian vay, có thể dẫn đến sự tăng giảm đáng kể trong các khoản thanh toán tùy thuộc vào điều kiện thị trường.
8. Thanh toán lãi vay theo dư nợ
Một lựa chọn khác cho điều khoản trả góp là khoản vay lãi suất chỉ tính lãi. Với loại hình vay vốn này, người vay chỉ cần thanh toán các khoản lãi hàng tháng mà không cần trả bất kỳ gốc nợ nào trong một khoảng thời gian cụ thể, thường là năm, bảy hoặc mười năm. Sau thời gian đó, người vay sẽ cần bắt đầu thanh toán cả gốc và lãi, có thể cao hơn, hoặc có thể cần thanh toán một khoản tiền lớn một lần.
Sự hấp dẫn của loại hình vay này nằm ở các khoản thanh toán hàng tháng thấp trong suốt giai đoạn chỉ tính lãi. Tuy nhiên, nhiều chủ nhà gặp khó khăn trong thời kỳ bong bóng bất động sản vào đầu những năm 2000 do các khoản vay này. Vì không có thanh toán gốc nợ, chủ nhà không tích lũy vốn trong ngôi nhà của họ cho đến khi họ bắt đầu thanh toán gốc. Một số người vay lựa chọn loại hình vay này với ý định bán hoặc tái tài trợ tài sản vào cuối giai đoạn chỉ tính lãi. Những người khác tiết kiệm trong giai đoạn này để thanh toán một khoản tiền lớn một lần cho gốc nợ.
