Apa bila tiba masanya untuk memilih pinjaman perumahan, terdapat lapan jenis utama yang perlu dipertimbangkan. Setiap jenis mempunyai kelebihan dan kekurangan tersendiri, jadi penting untuk memahaminya sebelum membuat keputusan. Lapan jenis tersebut termasuk pinjaman konvensional, pinjaman FHA, pinjaman VA, pinjaman USDA, pinjaman jumbo, pinjaman dengan kadar tetap, pinjaman dengan kadar berubah, dan pinjaman hanya faedah. Faktor-faktor seperti skor kredit, bayaran muka, dan tempoh pinjaman yang diingini akan mempengaruhi jenis yang terbaik untuk anda. Disyorkan untuk berunding dengan pakar pinjaman perumahan yang boleh membantu menilai situasi individu anda dan membimbing anda ke arah pilihan terbaik.
Bagi kebanyakan individu yang membeli real estat untuk pertama kalinya, perlu untuk memenuhi syarat untuk pinjaman perumahan. Proses mengajukan pinjaman perumahan sudah sulit, tetapi menjadi lebih kompleks karena adanya berbagai jenis hipotek. Jenis hipotek yang Anda pilih akan mempengaruhi biaya keseluruhan pinjaman Anda serta pembayaran hipotek bulanan Anda. Disarankan untuk familiarisasi dengan jenis-jenis hipotek umum yang tersedia serta kelebihan dan kekurangan masing-masing sebelum Anda mulai mencari pinjaman perumahan.
Pokok-pokok Pinjaman Perumahan
Kecuali Anda termasuk dalam sedikit beruntung yang mampu membayar rumah secara tunai, sebagai pembeli rumah pertama, Anda biasanya membutuhkan pinjaman perumahan. Jenis pinjaman ini dijamin oleh properti yang dibeli. Jika peminjam gagal melakukan pembayaran pinjaman perumahan, pemberi pinjaman memiliki hak untuk menyita rumah dan menjualnya untuk melunasi utang hipotek.
Terdapat berbagai jenis pinjaman perumahan, masing-masing dengan karakteristik uniknya sendiri. Beberapa perbedaan penting termasuk cara perhitungan bunga, jumlah pinjaman, dan identitas pemberi pinjaman. Pinjaman perumahan yang didukung pemerintah memiliki persyaratan kelayakan tertentu, misalnya, tetapi pinjaman perumahan juga dapat disetujui untuk individu dengan uang muka rendah atau tanpa uang muka.
Salah satu keputusan awal yang harus Anda buat saat memilih pinjaman rumah adalah jangka waktu pinjaman. Periode pinjaman perumahan yang paling umum adalah 30 tahun dan 15 tahun, meskipun mungkin ada pinjaman dengan jangka waktu lebih lama (misalnya, 40 tahun) atau lebih pendek (misalnya, lima tahun). Dengan pinjaman mana pun, aturan umumnya adalah semakin lama periode pembayaran, semakin rendah pembayaran bulanan. Namun, pemberi pinjaman menarik bunga atas uang yang mereka pinjam. Meskipun memperpanjang jangka waktu pinjaman mengurangi pembayaran bulanan, hal itu meningkatkan jumlah bunga yang harus dibayar peminjam, dengan demikian meningkatkan biaya total pinjaman.
1. Pinjaman Perumahan Konvensional
Pinjaman perumahan konvensional mengacu pada pinjaman yang tidak didukung oleh pemerintah federal dan malah dilayani oleh pemberi pinjaman swasta seperti bank dan koperasi kredit. Pinjaman perumahan konvensional dapat berupa pinjaman sesuai (yang mematuhi peraturan pemberian pinjaman yang ditetapkan oleh perusahaan hipotek yang didukung oleh pemerintah federal seperti Fannie Mae dan Freddie Mac) atau pinjaman tidak sesuai (yang tidak mematuhi peraturan ini).
Jumlah uang muka typikal untuk pinjaman konvensional adalah 20 persen dari harga jual rumah, tetapi sebagian besar pembeli rumah pertama memberikan uang muka yang jauh lebih sedikit. Semua jenis pinjaman utama tersedia dengan uang muka kurang dari 5 persen, tetapi memilih uang muka yang lebih rendah memiliki biaya: asuransi hipotek swasta.
Pembeli rumah dengan uang muka kurang dari 20 persen harus membeli asuransi hipotek swasta (PMI) setiap tahun sampai ekuitas mereka mencapai 20 persen. Tujuan PMI adalah memberikan pemberi pinjaman dengan jaminan ekuitas untuk mengandalkannya jika pembeli gagal membayar. PMI dihitung setiap tahun tetapi biasanya dibayarkan secara bulanan, sehingga meningkatkan pembayaran hipotek bulanan Anda. Tarif asuransi hipotek konvensional bervariasi tergantung pada jumlah uang muka dan skor kredit peminjam. Premi PMI yang typikal dapat berkisar antara $30 hingga $70 per bulan untuk setiap $100,000 yang dipinjam.
2. Pinjaman Jumbo
Image Credit:
Westend61/Westend61/GettyImages
Pinjaman jumbo adalah pinjaman yang melebihi had yang ditetapkan oleh Fannie Mae dan Freddie Mac untuk pinjaman yang mematuhi. Had ini ditentukan oleh Agensi Kewangan Perumahan Persekutuan. Fannie Mae dan Freddie Mac adalah syarikat yang disokong oleh kerajaan yang membeli dan menjamin pinjaman yang mematuhi daripada pemberi pinjaman di pasaran sekunder pinjaman perumahan. Saiz pinjaman yang mematuhi maksimum untuk rumah pada tahun 2022 adalah $647,200, tetapi ia boleh lebih tinggi di pasaran yang mahal. Pinjaman yang melampaui had ini dikenali sebagai pinjaman jumbo atau pinjaman yang tidak mematuhi.
Apabila menilai permohonan pinjaman jumbo, pemberi pinjaman mempertimbangkan faktor kredit yang sama seperti yang mereka lakukan untuk pinjaman yang mematuhi. Ini termasuk skor kredit pemohon (yang harus sekurang-kurangnya 680), saiz bayaran pendahuluan, nisbah hutang terhadap pendapatan, dan jumlah wang yang tinggal di dalam simpanan selepas penutupan. Pemberi pinjaman jumbo mungkin membenarkan nisbah hutang terhadap pendapatan yang lebih tinggi dan mungkin tidak memerlukan insurans pinjaman perumahan swasta, tetapi mereka biasanya akan mencari 12 bulan simpanan selepas penutupan.
3. Pinjaman Pentadbiran Perumahan Persekutuan
Pinjaman FHA disediakan oleh Pentadbiran Perumahan Persekutuan. Sebaliknya, FHA menginsuranskan pemberi pinjaman yang diluluskan yang mengeluarkan pinjaman. Program ini ditubuhkan untuk membantu individu yang tidak layak untuk pinjaman konvensional, dan ia menawarkan kadar faedah yang terendah yang tersedia. Dengan pinjaman FHA, peminjam boleh membuat bayaran pendahuluan hanya 3.5 peratus, dan mereka dibenarkan menggunakan hadiah daripada ahli keluarga sebagai sebahagian daripada bayaran pendahuluan. Pinjaman ini sangat popular di kalangan pembeli rumah pertama kali.
Selain daripada keperluan bayaran pendahuluan yang rendah, pinjaman FHA boleh diakses oleh peminjam dengan skor kredit rendah, termasuk mereka dengan skor serendah 580. Peminjam dengan skor kredit antara 500 dan 579 masih layak untuk pinjaman dengan bayaran pendahuluan 10 peratus. Walau bagaimanapun, perlu diperhatikan bahawa skor kredit yang lebih rendah biasanya menghasilkan kadar faedah yang lebih tinggi. Peminjam juga harus menunjukkan sejarah pekerjaan selama dua tahun yang menunjukkan pekerjaan yang stabil. Pinjaman FHA hanya tersedia untuk kediaman utama.
Salah satu kelemahan utama pinjaman FHA adalah keperluan untuk insurans pinjaman perumahan. Terdapat dua jenis premium insurans pinjaman yang berkaitan dengan pinjaman FHA. Yang pertama adalah bayaran pendahuluan yang sama dengan 1.75 peratus daripada pinjaman, yang boleh dibayar tunai atau dimasukkan ke dalam jumlah pinjaman. Sebagai contoh, jika anda mempunyai pinjaman FHA sebanyak $300,000, bayaran insurans pendahuluan akan menjadi $5,250. Jenis kedua adalah premium tahunan yang dikenali sebagai premium insurans pinjaman, yang dibayar bulanan. Kadar ini dikira berdasarkan pelbagai faktor seperti nisbah pinjaman kepada nilai, jumlah pinjaman, dan tempoh pinjaman peminjam.
4. Pinjaman Pentadbiran Veteran
Jenis pinjaman perumahan yang didokong oleh kerajaan yang lain adalah pinjaman VA, yang diperuntukkan oleh Pentadbiran Veteran. VA tidak memberi pinjaman secara langsung tetapi menjamin pinjaman yang dibuat oleh pemberi pinjaman swasta. Melalui program ini, pemohon yang layak, termasuk kakitangan tentera semasa dan terdahulu dan beberapa pasangan yang masih hidup, dapat memperoleh pinjaman dengan kadar faedah rendah dan tanpa keperluan bayaran pendahuluan. Selain itu, mereka terkecuali daripada membayar insurans pinjaman perumahan swasta, menjimatkan mereka wang tambahan. Pinjaman VA juga boleh dipindahkan, dan tiada denda pembayaran awal. Ini bermakna peminjam boleh melunaskan pinjaman mereka awal tanpa dikenakan sebarang bayaran.
Ограничение utama program ini adalah ia hanya tersedia kepada anggota tentera, orang yang pernah berkhidmat dalam tentera, atau janda/duda yang masih hidup. Ini termasuk anggota tentera yang aktif, orang yang telah diberhentikan dengan baik daripada berkhidmat dalam tentera, anggota tentera simpanan atau Pengawal Negara, dan pasangan anggota perkhidmatan yang meninggal dunia semasa berkhidmat.
Pinjaman Jabatan Pertanian Amerika Syarikat (USDA) adalah pilihan terbaik bagi mereka yang bukan veteran atau janda/duda yang masih hidup. Pinjaman ini adalah pinjaman perumahan yang disokong oleh Jabatan Pertanian Amerika Syarikat sebagai sebahagian daripada program Pinjaman Perumahan Terjamin Pembangunan Luar Bandar mereka. Program ini direka untuk pembeli rumah dengan pendapatan rendah hingga sederhana di kawasan luar bandar. Pinjaman USDA menawarkan pembayaran muka tanpa bayaran, insurans perumahan yang dikurangkan, dan kadar faedah pinjaman perumahan yang lebih rendah daripada program pinjaman FHA dan pinjaman konvensional, iaitu sebanyak 0.5 hingga 0.75 peratus.
Untuk layak mendapatkan pinjaman perumahan USDA, kedua-dua pembeli rumah dan harta perlu memenuhi kriteria tertentu. Rumah perlu dijadikan tempat tinggal utama dan terletak di kawasan luar bandar, biasanya didefinisikan sebagai bandar dengan populasi kurang daripada 20,000. Pendapatan pembeli tidak boleh melebihi 115 peratus daripada pendapatan median tempatan, dan skor kredit sekurang-kurangnya 640 diperlukan.
USDA menyediakan perlindungan kepada pemberi pinjaman perumahan dalam kes pembeli gagal membayar, tetapi insurans perumahan diperlukan untuk menjamin perlindungan ini. Insurans ini berdasarkan jumlah pinjaman yang belum dilunaskan dan termasuk yuran muka sebanyak 1 peratus dan yuran tahunan sebanyak 0.35 peratus, yang dibayar setiap bulan.
Perbezaan lain di antara pinjaman perumahan adalah bagaimana kadar faedah dikira. Pinjaman dengan kadar faedah tetap mempunyai kadar faedah yang tetap sepanjang tempoh pinjaman, menyediakan kestabilan dan pembayaran bulanan yang boleh diramalkan untuk pembeli rumah.
Pinjaman dengan kadar faedah boleh disesuaikan (ARMs), di sisi lain, mempunyai kadar faedah yang boleh berubah dari masa ke masa. Kadar awal sering ditetapkan di bawah kadar pasaran, menjadikan pinjaman lebih terjangkau dalam jangka pendek. Walau bagaimanapun, pembayaran bulanan boleh meningkat apabila kadar berubah. Kadar faedah boleh berubah sepanjang tempoh pinjaman, berpotensi mengakibatkan peningkatan atau penurunan pembayaran yang signifikan bergantung pada keadaan pasaran.
8. Pinjaman Rumah dengan Bayaran Faedah Sahaja
Pilihan lain untuk terma pembayaran adalah pinjaman rumah dengan bayaran faedah sahaja. Dengan jenis pinjaman ini, peminjam hanya perlu membuat pembayaran bulanan untuk faedah sahaja, tanpa membayar sebarang prinsipal, untuk tempoh tertentu, biasanya lima, tujuh, atau sepuluh tahun. Selepas tempoh itu berakhir, peminjam perlu memulakan pembayaran untuk kedua-dua prinsipal dan faedah, yang mungkin lebih tinggi, atau mungkin perlu membuat pembayaran sekaligus.
Daya tarikan jenis pinjaman ini terletak pada pembayaran bulanan yang rendah semasa tempoh faedah sahaja. Walau bagaimanapun, ramai pemilik rumah menghadapi kesulitan semasa gelembung hartanah pada awal tahun 2000-an disebabkan oleh pinjaman ini. Oleh kerana tiada pembayaran prinsipal dilakukan, pemilik rumah tidak membina ekuiti dalam rumah mereka sehingga mereka mula membayar untuk prinsipal. Sesetengah peminjam memilih jenis pinjaman ini dengan niat menjual atau menyesuaikan semula harta pada akhir tempoh faedah sahaja. Yang lain menyimpan wang semasa tempoh ini untuk membuat pembayaran sekaligus kepada prinsipal.
