Pokud jde o výběr hypotečního úvěru, existuje osm hlavních typů, které je třeba zvážit. Každý typ má své vlastní výhody a nevýhody, je tedy důležité je pochopit před rozhodnutím. K osmi typům patří konvenční úvěry, FHA úvěry, VA úvěry, USDA úvěry, jumbo úvěry, hypotéky s pevným úrokem, hypotéky s úrokovou sazbou a úvěry se splácením pouze úroků. Faktory jako kreditní skóre, vlastní kapitál a požadovaná délka úvěru ovlivní, který typ je pro vás nejlepší. Doporučuje se konzultovat s hypotečním odborníkem, který vám může pomoci posoudit vaši individuální situaci a navést vás k nejlepší možnosti.
Pro většinu jednotlivců, kteří poprvé kupují nemovitost, je nezbytné splnit podmínky hypotečního úvěru. Proces žádosti o hypoteční úvěr je již náročný, ale stává se ještě složitějším kvůli existenci různých typů hypoték. Typ hypotéky, který si vyberete, ovlivní celkové náklady na váš úvěr a také vaše měsíční splátky. Před začátkem hledání hypotečního úvěru se doporučuje se seznámit s běžnými typy dostupných hypoték a výhodami a nevýhodami každého.
Základy hypotečního úvěru
Chcete-li si koupit dům a nepatříte mezi šťastnou menšinu, která si může dovolit zaplatit ho hotově, jako první kupující nemovitosti obvykle potřebujete rezidenční hypoteční úvěr. Tento typ úvěru je zajištěn nemovitostí, kterou kupujete. Pokud dlužník nedodrží splátky hypotečního úvěru, věřitel má právo zabavit dům a prodat ho k vyrovnání dluhu.
Existuje různé typy hypotečních úvěrů, každý s vlastními specifickými vlastnostmi. Některé významné rozdíly zahrnují způsob výpočtu úroků, výši úvěru a totožnost věřitele. Hypotéky s podporou vlády mají například specifické požadavky na oprávněnost, ale hypoteční úvěry mohou být schváleny také pro osoby bez nebo s nízkými účastmi.
Jedním z prvních rozhodnutí, které musíte učinit při výběru hypotečního úvěru, je délka splácení. Nejběžnější délkou rezidenčních hypotečních úvěrů jsou 30 let a 15 let, i když je možné najít hypotéky s delšími (například 40 let) nebo kratšími (například 5 let) dobami. S jakýmkoli úvěrem platí obecné pravidlo, že delší doba splácení vede k nižším měsíčním splátkám. Věřitelé však účtují úroky z půjčených peněz. Zatímco prodloužení doby splácení snižuje měsíční platbu, zvyšuje to množství úroků, které dlužník zaplatí, čímž se zvyšují celkové náklady na úvěr.
1. Konvenční hypoteční úvěry
Pod konvenční hypotékou se rozumí úvěr, který není zajištěn vládou a je poskytován soukromými věřiteli, jako jsou banky a úvěrové družstva. Konvenční hypotéky mohou být buď konformní úvěry (které odpovídají předpisům pro poskytování úvěrů stanovených federálními úvěrovými společnostmi, jako je Fannie Mae a Freddie Mac) nebo nekonformní úvěry (které těmto předpisům neodpovídají).
Typická výše účasti u konvenčního úvěru činí 20 procent z prodejní ceny domu, ale většina prvních kupujících nemovitosti vkládá mnohem méně. Všechny hlavní typy úvěrů jsou dostupné s účastí nižší než 5 procent, ale volba nižší účasti přináší náklady: soukromé hypoteční pojištění.
Kupující s nižší účastí než 20 procent musí platit soukromé hypoteční pojištění (PMI) každoročně, dokud se jejich vlastní kapitál nezvýší na 20 procent. Účelem PMI je poskytnout věřiteli polštář z vlastního kapitálu, na který se může spoléhat v případě, že kupující nesplní své závazky. PMI se vypočítává ročně, ale obvykle se platí měsíčně, čímž se zvyšuje měsíční splátka hypotečního úvěru. Sazby soukromého hypotečního pojištění se liší v závislosti na výši účasti a kreditním skóre dlužníka. Typické měsíční pojistné na PMI se může pohybovat od 30 do 70 dolarů za každých 100 000 půjčených dolarů.
2. Hypotéky Jumbo
Image Credit:
Westend61/Westend61/GettyImages
Hypotéky Jumbo jsou půjčky, které překračují limity stanovené společnostmi Fannie Mae a Freddie Mac pro konformní půjčky. Tyto limity určuje Federální agentura pro bytové financování. Fannie Mae a Freddie Mac jsou vládní podporované společnosti, které nakupují a zajišťují konformní půjčky od věřitelů na sekundárním trhu s půjčkami. Maximální velikost konformní půjčky na bydlení v roce 2022 je 647 200 dolarů, ale v některých drahých trzích může být vyšší. Půjčky překračující tyto limity se nazývají hypotéky Jumbo nebo nepřizpůsobivé půjčky.
Při posuzování žádosti o půjčku Jumbo věřitelé zvažují stejné kreditní faktory jako při konformní půjčce. To zahrnuje kreditní skóre žadatele (které by mělo být minimálně 680), výši akontace, poměr dluhů a příjmů a částku peněz zůstávajících na účtech po uzavření. Věřitelé Jumbo mohou povolit vyšší poměr dluhů a příjmů a nemusí vyžadovat soukromé hypoteční pojištění, ale obvykle budou hledat 12 měsíců rezerv po uzavření.
3. Půjčky Federálního bytového úřadu
Půjčky FHA poskytuje Federální bytový úřad. Namísto přímého poskytování peněz, FHA zajišťuje schváleným věřitelům, kteří poskytují půjčky. Tento program byl zřízen k pomocí jednotlivcům, kteří by nesplňovali podmínky pro konvenční půjčky, a nabízí některé z nejnižších úrokových sazeb. S půjčkou FHA mohou půjčitelé učinit akontaci pouze 3,5 procenta a jsou jim povoleny dary od členů rodiny jako součást akontace. Tyto půjčky jsou zvláště oblíbené mezi prvními kupci nemovitostí.
Kromě nízké požadavku na akontaci jsou půjčky FHA dostupné i pro půjčitele s nízkým kreditním skóre, včetně těch s kreditním skóre až 580. Půjčitelé s kreditním skóre mezi 500 a 579 stále mohou splnit podmínky pro půjčku s akontací 10 procent. Nicméně je důležité poznamenat, že nižší kreditní skóre obvykle vede k vyšším úrokovým sazbám. Půjčitelé musí také prokázat dvouletou pracovní historii s pravidelnou prací. Půjčky FHA jsou k dispozici pouze pro primární bydliště.
Jedním z významných nevýhod půjček FHA je požadavek na hypoteční pojištění. Existují dva typy hypotečního pojištění spojeného s půjčkami FHA. První je předem placená platba ve výši 1,75 procenta z hypotéky, která může být zaplacena hotově nebo zahrnuta do výše hypotéky. Například pokud máte 300 000 dolarů FHA půjčku, předem placené pojištění by činilo 5 250 dolarů. Druhým typem je roční poplatek známý jako hypoteční pojištění, který se platí měsíčně. Sazba se vypočítává na základě různých faktorů, jako je poměr výše půjčky k hodnotě nemovitosti, výše půjčky a doba trvání půjčky.
4. Půjčky Úřadu pro veterány
Dalším běžným typem půjčky s podporou vlády je půjčka VA, kterou spravuje Úřad pro veterány. Úřad nezprostředkovává přímo půjčky, ale zaručuje půjčky poskytované soukromými věřiteli. Díky tomuto programu mohou oprávnění žadatelé, včetně současných a bývalých vojáků a některých pozůstalých manželů, získat hypotéku s nízkou úrokovou sazbou a bez požadavku na akontaci. Navíc jsou osvobozeni od placení soukromého hypotečního pojištění, což jim ušetří další peníze. Půjčky VA jsou také převoditelné a neexistují žádné poplatky za předčasné splacení. To znamená, že půjčitelé mohou svou hypotéku splatit dříve bez účtování jakýchkoli poplatků.
Hlavním omezením tohoto programu je, že je k dispozici pouze vojenskému personálu, veteránům nebo pozůstalým manželům. Toto zahrnuje vojáky v aktivní službě, vojáky s čestným propuštěním, členy zálohy nebo Národní gardy a manželky vojáků, kteří zemřeli při výkonu služby.
Půjčky Ministerstva zemědělství Spojených států (USDA) jsou nejlepší volbou pro ty, kteří nejsou veteráni nebo pozůstalí manželé. Tyto půjčky jsou hypotéky na bydlení podporované Ministerstvem zemědělství Spojených států v rámci jejich programu zajištěných bytových půjček pro rozvoj venkova. Program je určen pro kupující domů s nízkým až průměrným příjmem ve venkovských oblastech. Půjčky USDA nabízejí nulovou zálohu, snížené hypoteční pojištění a hypoteční sazby pod tržní úrovní, které mohou být o 0,5 až 0,75 procenta nižší než programy půjček FHA a konvenční půjčky.
Aby byl kupující domu oprávněný k USDA hypotéce, musí splňovat určité kritéria jak kupující, tak nemovitost. Dům musí být určen jako hlavní bydliště a nacházet se ve venkovské oblasti, obvykle definované jako město s počtem obyvatel nižším než 20 000. Příjem kupujícího nesmí překročit 115 procent místního mediánu příjmů a je vyžadována kreditní skóre nejméně 640.
USDA poskytuje ochranu hypotečním věřitelům v případě nesplácení dlužníka, ale pro tuto záruku je vyžadováno hypoteční pojištění. Pojištění je založeno na výši nesplaceného částky půjčky a zahrnuje 1% poplatek předem a 0,35% roční poplatek, který se platí měsíčně.
Dalším rozdílem mezi hypotečními půjčkami je způsob výpočtu úroku. Hypotéky s pevnou úrokovou sazbou mají stanovenou úrokovou sazbu, která zůstává stejná po celou dobu trvání půjčky, což poskytuje stabilitu a předvídatelné měsíční platby pro kupujícího.
Na druhé straně hypotéky s úrokovou sazbou se mohou v průběhu času měnit. Počáteční sazba je často stanovena pod tržní sazbou, což půjčku činí v krátkodobém horizontu cenově dostupnější. Nicméně měsíční platba se může zvýšit, když se sazba upravuje. Úrokové sazby se mohou během trvání půjčky měnit, což může vést k významným zvýšením nebo snížením platby v závislosti na tržních podmínkách.
8. Hypotéky se zálohami pouze na úroky
Další možností pro splácení hypotečních úvěrů jsou hypotéky se zálohami pouze na úroky. Při tomto typu hypotečního úvěru musí dlužník platit pouze měsíční platby na úroky, aniž by platil jakoukoli částku na hlavní dluh, po určité období, obvykle pět, sedm nebo deset let. Po skončení tohoto období bude dlužník muset začít platit jak na hlavní dluh, tak na úroky, což může být vyšší částka, nebo bude muset zaplatit jednorázovou platbu.
Přitažlivost tohoto typu úvěru spočívá v nízkých měsíčních platbách během období zálohy pouze na úroky. Avšak mnoho majitelů domů čelilo obtížím během bytové bubliny na počátku 2000. let kvůli těmto úvěrům. Protože nejsou prováděny žádné platby na hlavní dluh, majitelé domů si nevytvářejí kapitál v svých domech, dokud nezačnou platit na hlavní dluh. Někteří dlužníci si zvolí tento typ úvěru s úmyslem prodat nebo refinancovat nemovitost na konci období zálohy pouze na úroky. Jiní si během tohoto období našetří peníze na jednorázovou platbu na hlavní dluh.
